Cosa controllare quando si compra casa? Ecco a cosa devi fare attenzione

Comprare casa è un passaggio che non lascia spazio all’improvvisazione. Si tratta di una scelta che chiama in causa non soltanto il portafoglio, ma anche la percezione di stabilità, sicurezza e continuità familiare. Proprio per questo, cedere troppo in fretta all’entusiasmo può diventare un errore difficile da correggere. Le insidie non vivono quasi mai nelle brochure patinate o nelle pareti appena tinteggiate: si nascondono nei dettagli meno evidenti, nei documenti trascurati e nelle domande mai poste.

Il sopralluogo: non è solo questione di estetica

Durante la visita dell’immobile, l’attenzione va spostata dal mobilio – destinato comunque a sparire – verso gli elementi strutturali e funzionali. Ogni visita andrebbe ripetuta almeno una seconda volta, in orari differenti, per osservare il comportamento del quartiere, l’esposizione alla luce naturale e la qualità dell’aria.

Controllare l’isolamento termico, verificare la presenza di muffa o macchie di umidità, valutare i serramenti e l’integrità dei soffitti: questi sono segnali di una possibile manutenzione futura. Anche l’impianto elettrico, se datato, può trasformarsi in un’incognita costosa. Senza dimenticare la copertura del tetto, che in caso di case indipendenti rappresenta uno degli interventi più onerosi. Se si intravedono criticità in quest’area, vai qui per saperne di più sulla ristrutturazione del tetto: un approfondimento tecnico può aiutare a quantificare costi e priorità prima dell’acquisto.

Le domande da porre: mai dare nulla per scontato

Oltre a ciò che si vede, esiste un insieme di variabili meno tangibili che vanno indagate con fermezza. Quali sono le spese condominiali annue? Esistono lavori straordinari già approvati? Gli spazi comuni, come cortili o giardini, prevedono limitazioni? Si tratta di aspetti apparentemente secondari, ma che possono incidere sulla vivibilità e sulla gestione ordinaria dell’immobile.

Va chiesto espressamente se sono stati eseguiti interventi recenti, soprattutto se non documentati in maniera trasparente. Capire se l’impianto a gas è conforme, o se esistono problematiche acustiche legate a esercizi commerciali nelle vicinanze, può fare la differenza tra un acquisto ponderato e uno azzardato.

Zona, contesto e futuro: valutare l’intorno

Una casa, per quanto ben tenuta, non può essere analizzata in isolamento. La zona in cui sorge – servizi, trasporti, presenza di scuole o spazi verdi – incide in modo diretto sia sulla qualità della vita che sul valore dell’immobile nel tempo. Non guasta informarsi presso il Comune su eventuali progetti di sviluppo urbanistico nella zona: una nuova stazione ferroviaria può accrescere l’attrattività del quartiere, ma un centro logistico alle porte potrebbe avere l’effetto opposto.

I documenti: cosa va chiesto e controllato

Quando la trattativa entra nel vivo, occorre mettere ordine tra le carte. Non tutte hanno lo stesso peso, ma alcune sono assolutamente irrinunciabili:

• Atto di provenienza: attesta come il venditore sia entrato in possesso dell’immobile (rogito, successione, donazione).
• Visura ipotecaria e catastale: per verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti o abusi edilizi.
• APE (Attestato di Prestazione Energetica): documento obbligatorio che rivela la classe energetica della casa, parametro cruciale per valutare i consumi e le potenzialità di rivendita.
• Certificazioni impiantistiche: anche se non obbligatorie per legge, la loro assenza deve essere dichiarata nell’atto di vendita per evitare contestazioni future.

Particolare attenzione va posta alle case acquisite per donazione o successione: in certi casi gli eredi legittimari possono esercitare diritti sull’immobile fino a vent’anni dalla data della donazione. Una verifica con il notaio può scongiurare problemi successivi.

Gli oneri nascosti: condominio, manutenzione, vincoli

Molte criticità vengono a galla solo dopo aver firmato. Per esempio, spese condominiali arretrate potrebbero gravare sull’acquirente se non preventivamente saldate. Allo stesso modo, un vincolo paesaggistico o urbanistico – talvolta poco evidente – può limitare la possibilità di ristrutturare o ampliare la proprietà.

Va infine verificata la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile. Una veranda non dichiarata, o un soppalco costruito senza autorizzazione, potrebbero tradursi in una richiesta di sanatoria o, nei casi peggiori, in una multa o in una causa.

La trattativa: decidere senza farsi travolgere

Anche quando emergono difetti o lavori necessari, l’immobile può restare interessante. L’essenziale è quantificare ogni intervento, valutare il margine di trattativa e mantenere una visione lucida. Molti venditori preferiscono abbassare il prezzo piuttosto che rischiare di perdere un acquirente preparato.

E a volte, proprio da una crepa nel soffitto o da una piastrella sconnessa può partire la vera occasione… Ma questo, appunto, lo si capisce solo guardando attentamente dove altri non guardano.

Articolo redatto in collaborazione con ProTetto.